Guía práctica para entender las métricas clave del sector inmobiliario cotizado
Los REITs (Real Estate Investment Trusts, o SOCIMIs en España) son vehículos extraordinarios para generar ingresos pasivos recurrentes a través de dividendos inmobiliarios. Sin embargo, aplicar las métricas tradicionales de valoración como el PER (Price to Earnings) a un REIT es uno de los errores más graves que puede cometer un inversor fundamental.
¿Por qué el PER no funciona con los REITs?
Bajo las normas contables estándar (GAAP o IFRS), los inmuebles deben depreciarse anualmente en la cuenta de resultados. Esto reduce drásticamente el beneficio neto contable sin que haya salido un solo euro de caja del negocio. En realidad, los inmuebles de calidad bien ubicados tienden a apreciarse con el tiempo o mantener su valor real frente a la inflación.
FFO (Funds From Operations)
El FFO corrige la distorsión de la depreciación:
Fórmula clave:
FFO = Beneficio Neto + Depreciación & Amortización - Ganancias por Venta de Inmuebles
AFFO (Adjusted Funds From Operations)
El AFFO resta el gasto de capital recurrente de mantenimiento (CapEx de mantenimiento) para reflejar la verdadera caja libre distribuible.